ראשי » ניהול ה-business » ניהול פיננסי וחשבונאי » מיסוי הכנסות מהשכרת דירות למגורים

מיסוי הכנסות מהשכרת דירות למגורים

מאת: בני קיויתי*

 rtf2803785026_272991782

 

המשבר הכלכלי, שהתרגש עלינו בסוף שנת 2008, המיט הפסדים ניכרים למשקיעים רבים בשוק ההון – גם כאלו שהשקיעו את כספם באפיקים סולידיים. במקביל לתהליך זה, רבים איבדו את מקורות הפרנסה שלהם בעקבות גל הפיטורים, שהגיע בעקבות המשבר הכלכלי, ובהעדר יכולת לעמוד בנטל תשלומי ההלוואות, שנטלו לרכישת דירות, הם נאלצו (או אולצו על ידי הבנקים) למכור את דירותיהם ולעבור למגורים בשכירות.

צירוף ההתפתחויות, המתואר לעיל, הביא לגל של משיכות כספים מאפיקי ההשקעה הקלאסיים והפנייתם להשקעות ברכישת דירות במחירים נמוכים יחסית בגל הראשון של המשבר. בדיוק מאותן הסיבות, דירות אלה מושכרות כיום במחירים גבוהים יחסית, בשל ביקוש גבוה לדירות להשכרה בין היתר מצד אלו, שמכרו את דירותיהם או שלא הצליחו לרכוש דירות, כיוון שסורבו לקבלת אשראי מהבנקים למשכנתאות עקב זהירות יתר שהם נוקטים – ושוב, מאותה הסיבה: המשבר הכלכלי.

כתוצאה מהתהליכים המתוארים לעיל, רכישת דירות לצורך השכרתן למגורים הינה כיום אחד מאפיקי ההשקעה האטרקטיביים ביותר, ושאלת אפשרויות המיסוי על הכנסות מהשכרה למגורים מועלית לאחרונה בפורומים רבים.

בחוות דעת זו אפרט את שלוש האפשרויות הקיימות בישראל, נכון להיום, למיסוי ההכנסות מהשכרת דירות למגורים. ראוי לציין בראשית דברים אלה, ששלוש האפשרויות המצויינות להלן אינן פתוחות, למי שפעילותם תוגדר על ידי מס הכנסה כהשגת הכנסות מהשכרת דירות במסגרת פעילות עסקית.  הכנסות כאלו ימוסו כהכנסות מעסק (מיגיעה אישית), על כל המשתמע מכך  (במקרים מסוימים סיווג ההכנסות מהשכרה למגורים כהכנסות מעסק כדאי ולעיתים לא. לבעליהן של מספר דירות המשמשות להשכרה מומלץ  לקבל ייעוץ פרטני גם לגבי אפשרות זו).

 

מסלולי מס הכנסה על הכנסות מהשכרת דירות למגורים

מסלול תשלום מס בשיעור 10%

במסלול זה מס הכנסה המוטל על דמי שכירות מהשכרת דירה\דירות המשמשות למגורים בישראל הינו בשיעור 10% ממחזור ההכנסות, ללא מגבלה לגבי סכום דמי השכירותובתנאי שההכנסה אינה נחשבת כהכנסה מעסק.

משכיר, הבוחר במסלול זה, אינו זכאי לנכות פחת או הפחתה אחרת בשל הדירה או בשל הוצאות שיוצרו בייצור ההכנסה מדמי השכירות. כמו כן, המשכיר אינו זכאי לקיזוזים (כגון הפסדים), זיכויים (כגון נקודות זיכוי) או פטורים (כגון פטור ממס לנכה) מההכנסה מדמי השכירות או מהמס החל עליה.

חשוב מאוד לדעת, שבעת מכירת דירה שהכנסותיה מהשכרה מוסו במסלול זה וככל שהמוכר אינו זכאי לפטור ממס שבח בגין מכר זה, יחושב מחיר העלות של הדירה בניכוי הפחת המלא שניתן היה לתבוע בגינה (במילים אחרות המשמעות היא הגדלת מס השבח שישולם במכירה אם לא חל פטור ממס שבח על מכר זה).

על המשכיר הבוחר במסלול זה לשלם למס הכנסה את המס במלואו עד לא יאוחר מה- 30 בינואר של השנה העוקבת, אלא אם שילם מקדמות למס הכנסה במהלך השנה השוטפת.

בעל הכנסה מהשכרה למגורים, שבוחר במסלול זה, אינו חייב בהגשת דו"ח שנתי למס הכנסה בגין הכנסה זו.

 

מסלול הפטור ממס

במסלול זה מוענק פטור ממס ליחיד (לא תאגיד או חבר בני אדם) המשכיר דירה לשוכר יחיד  לצורך מגורים בגין דמי השכירות ובלבד שלא היו לו או לבן זוגו המתגורר עימו או לילדו עד גיל 18 הכנסות מהשכרת דירות מגורים בסכום כולל שעולה על תקרה של  4,510 ₪   (נכון לשנת 2009. הסכום מתעדכן מדי שנה).

הפטור ממס מותנה בקיומו של מסמך בחתימת יד השוכר, בו הוא מאשר שהדירה משמשת לו לצורך מגורים בלבד. הפטור יחול גם בהשכרה לחבר בני אדם שאושר לכך על ידי מנהל רשות המיסים, ובלבד שההשכרה אינה לצורך מגורי יחיד העובד באותו חבר בני אדם.

חשוב לדעת, שחריגה מהתקרה אינה שוללת לחלוטין את הפטור, אלא מקטינה אותו בגובה ההפרש שבין דמי השכירות לתקרה. כך למשל אם דמי השכירות הינם בסך 4,800 ₪, ההפרש לתקרה הוא 290 ₪, והפטור יוקטן לסך  4220 ₪ ( 4220= 290 – 4510) . ההכנסה החייבת במס במקרה זה תעמוד על 580 ₪, שהם כפל ההפרש בין ההכנסה מהשכרה לתקרת הפטור, והיא תמוסה בשיעור של 30% או המס השולי של בעל ההכנסה – לפי הגבוה מביניהם.

לפי גישת רשויות המס עד 27/8/2008, בעת מכירת הדירה עלותה לחישוב השבח עליו מוטל מס שבח – אם וככל שהמוכר אינו זכאי לפטור בגין מכירה זו –  הייתה בניכוי הפחת שהיה ניתן לנכותו אילולא בחר במסלול הפטור.  ב- 27/8/2008 השתנתה גישת מס הכנסה  והקטנת שווי הרכישה תיעשה בסכום השווה לפחת שהיה נצבר מיום 27/2/2007 או מיום רכישת הדירה – לפי המאוחר מהשניים.

בעל הכנסה מהשכרה למגורים, שמוסתה במסלול זה אינו חייב בהגשת דו"ח שנתי למס הכנסה בגין הכנסות אלה כל עוד הן מתחת לתקרה. במידה וההכנסה מהשכרה עלתה על התקרה, מחויב בעל ההכנסה בהגשת דו"ח למס הכנסה, ובתשלום מס הכנסה על החלק החייב במס.

 

מסלול המיסוי הרגיל של הכנסות מהשכרה

נכון לזמן כתיבת מאמר זה מדרגות מס הכנסה במיסוי ליחיד מהשכרה מתחילות בשיעור של 30% (להבדיל מהכנסות מיגיעה אישית, שמדרגת המס הראשונה שלה היא 10%). יחיד, שמלאו לו 60 שנה ואין לו הכנסות אחרות חייבות במס, יהיה זכאי למדרגות המס הנמוכות גם על הכנסתו מהשכרת דירה \ דירות למגורים. בחוק ההסדרים שאושר לאחרונה בכנסת מדרגות המס בישראל נמצאות במגמת הקטנה הדרגתית בתהליך שיימשך עד שנת 2016.

בחישוב ההכנסה החייבת במס ניתן לדרוש את כל ההוצאות, שהוצאו בייצור ההכנסה מדמי השכירות ובכלל זה את הוצאות הפחת והוצאות המימון. כמו כן מובאות בחשבון נקודות הזיכוי ההנחות והפטורים להם זכאי המשכיר לפי פקודת מס הכנסה.

מסלול זה עשוי להיות כדאי לבעלי הכנסה מהשכרת דירה\ות בסכום העולה על תקרת הפטור, שיש לו בגין הנכס הוצאות גבוהות המותרות בניכוי (עלות רכישה גבוהה המקנה פחת משמעותי, הוצאות מימון גבוהות וכו'). כמו כן עשוי מסלול זה להתאים למבוגרים, שבמלאת להם 60 שנה ישלמו מס הכנסה לפי מדרגות נמוכות.

להבדיל מהמסלולים האחרים, בעל הכנסה מהשכרה למגורים, שמוסתה במסלול זה, חייב בהגשת דו"ח שנתי למס הכנסה.

 

ביטוח לאומי

הכנסות מהשכרה למגורים שמוסו במסלול ה- 10% או היו פטורות ממס הכנסה על פי מסלול הפטור – פטורות מתשלום דמי ביטוח לאומי באופן מפורש בחוק הביטוח הלאומי.  לכאורה, החלק החייב במס הכנסה במסלול הפטור והכנסה שמוסתה במס הכנסה לפי מסלול המיסוי הרגיל חייבות בדמי ביטוח לאומי, אולם קיימת החלטה פנימית של המוסד לביטוח לאומי המתבססת על חוות דעת משפטית למתן פטור גורף על כל ההכנסות מהשכרה למגורים בישראל מדמי ביטוח לאומי (למעט הכנסות בידי מי שהוגדרו ע"י מס הכנסה כהכנסות מעסק).

 

* לפניות לבני קיויתי: bkivity@gmail.com

www.bkivity.com

 

 

הדברים המובאים לעיל ואו במצורף למכתב זה הם דברי הסבר ודוגמאות ואינם באים במקום הוראות חוק או נוהל שנקבעו. כמו כן אין דברים אלה מהווים תחליף לייעוץ מקצועי ומשפטי.

 

 קישורים רלבנטים באתר:

מנהיגים ברשת

www.leadersnet.co.il

leaders@leadersnet.co.il

© כל הזכויות שמורות ל"מנהיגים ברשת" ספטמבר 2009. החומר מותר לשימוש אישי בלבד. אין לעשות בחומר שימוש מסחרי/עסקי ו/או להפיצו בכל דרך שהיא (להוציא באמצעות יצירת קישור למאמר ספציפי  ולעמוד הבית במקביל) מבלי לקבל רשות מפורשת בכתב מהנהלת האתר

יכול לעניין..

ניהול תזרים מזומנים

ניהול תזרים מזומנים בעסק

  מאת: רו"ח תמיר ביבי *     ניהול כושל של תזרים המזומנים בעסק הוא ...

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *